Wohnung vermieten: Was das Finanzamt wissen will
Das Wichtigste in Kürze
Mieteinnahmen müssen versteuert werden — aber durch Abschreibung (AfA), Zinsabzug und absetzbare Nebenkosten bleibt oft deutlich weniger steuerpflichtig als erwartet. In den ersten Jahren können Vermietungseinkünfte sogar negativ sein und andere Einkünfte steuerlich senken. Allerdings: Die Spekulationsfrist von 10 Jahren sollten Sie unbedingt beachten.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Mieteinnahmen fallen unter § 21 EStG und werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Die Berechnung ist einfach:
Steuerpflichtiger Gewinn =
Mieteinnahmen (bruttowarm) – umlagefähige Betriebskosten – Werbungskosten
Zu den Mieteinnahmen zählen: Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlungen (werden mit der Abrechnung verrechnet), Mieterhöhungen und ggf. Zuschüsse für Einbauten.
Absetzbare Kosten (Werbungskosten)
Als Vermieter können Sie folgende Kosten von den Mieteinnahmen abziehen:
| Kostenart | Details |
|---|---|
| Abschreibung (AfA) | 2 % (Bestand) bzw. 3 % (Neubau ab 2023) des Gebäudewerts jährlich |
| Schuldzinsen | Zinsen für das Immobiliendarlehen (nicht die Tilgung!) |
| Instandhaltung | Reparaturen, Sanierungen (sofort absetzbar bis 4.000 € netto pro Maßnahme) |
| Nicht umlegbare Kosten | Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Leerstandskosten |
| Grundsteuer | Vollständig absetzbar (auch wenn auf Mieter umgelegt) |
| Versicherungen | Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Rechtsschutz |
| Fahrtkosten | 0,30 €/km für Fahrten zur Immobilie (Besichtigung, Handwerker etc.) |
| Steuerberatung | Anteilig für die Anlage V der Steuererklärung |
AfA: Die wichtigste Steuersparmaßnahme
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist der größte steuerliche Vorteil der Vermietung. Sie schreiben den Gebäudewert über die Nutzungsdauer ab — ohne tatsächlich Geld auszugeben.
- Bestandsgebäude (Baujahr ab 1925): 2 % pro Jahr über 50 Jahre
- Altbauten (Baujahr vor 1925): 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre
- Neubauten (Fertigstellung ab 2023): 3 % pro Jahr über ca. 33 Jahre (§ 7 Abs. 4 EStG, geändert durch JStG 2022)
- Sonder-AfA (§ 7b EStG): Zusätzlich 5 % pro Jahr in den ersten 4 Jahren für neue Mietwohnungen unter bestimmten Voraussetzungen (Baukostenobergrenze, Mietpreisbindung)
Beispielrechnung AfA
Kaufpreis: 300.000 €, davon Gebäudeanteil 240.000 € (80 %), Grundstück 60.000 € (20 %). AfA bei Bestandsgebäude: 240.000 € × 2 % = 4.800 € pro Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % sparen Sie dadurch jährlich 2.016 € Steuern — ohne einen Cent auszugeben.
Spekulationsfrist: 10 Jahre beachten
Wenn Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkaufen, müssen Sie den Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern (privates Veräußerungsgeschäft, § 23 EStG).
- Fristberechnung: Maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung, nicht der Eigentumsübergang.
- Gewinnberechnung: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten) minus bereits beanspruchte AfA plus Veräußerungskosten.
- Ausnahme Selbstnutzung: Wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben, ist der Gewinn auch innerhalb der 10-Jahres-Frist steuerfrei.
- Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler — mit Gewerbesteuerpflicht und Umsatzsteuerpflicht.
AfA-Rückfalleffekt beachten
Die bisher beanspruchte AfA reduziert bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist Ihre Anschaffungskosten — und erhöht damit den zu versteuernden Gewinn. Bei 10 Jahren AfA à 4.800 € sind das 48.000 € zusätzlicher Gewinn, der mit bis zu 45 % versteuert wird.
Möbliert vermieten: Chancen und Tücken
Möblierte Vermietung kann deutlich höhere Mieteinnahmen erzielen, birgt aber steuerliche und rechtliche Besonderheiten:
- Möbelabschreibung: Einrichtung bis 800 € netto (pro Einzelgegenstand) kann sofort abgeschrieben werden. Teurere Möbel werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben (z. B. Küche 10 Jahre, Möbel 13 Jahre).
- Möblierungszuschlag: In vielen Städten können Sie 20–50 % mehr Miete verlangen. Dieser Zuschlag ist voll steuerpflichtig.
- Kurzzeitvermietung (Airbnb): Kann umsatzsteuerpflichtig werden (19 % MwSt. ab 22.000 € Jahresumsatz). Viele Städte haben Zweckentfremdungsverbote, die Genehmigungen erfordern.
Anlage V: So füllen Sie die Steuererklärung aus
Vermietungseinkünfte werden in der Anlage V der Steuererklärung angegeben. Die wichtigsten Zeilen:
- Mieteinnahmen (Zeile 9): Gesamte Jahresnettomiete
- Umlagen (Zeile 13): Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter
- AfA (Zeile 33): Jährliche Gebäudeabschreibung
- Schuldzinsen (Zeile 37): Zinsen für das Darlehen
- Erhaltungsaufwendungen (Zeile 39): Reparaturen und Instandhaltung
- Sonstige Werbungskosten (Zeile 46): Verwaltung, Versicherung, Fahrten etc.
Bei komplexen Vermietungssituationen (mehrere Objekte, Sanierungen, Denkmalschutz-AfA) ist ein Steuerberater dringend zu empfehlen. Die Kosten für die Beratung sind selbst absetzbar.