Eigentumswohnung kaufen: Besonderheiten und Fallstricke
Das Wichtigste in Kürze
Eine Eigentumswohnung unterscheidet sich grundlegend vom Hauskauf: Sie kaufen Sondereigentum an Ihrer Wohnung plus Miteigentum am Gemeinschaftseigentum. Das bedeutet Mitbestimmung, aber auch Pflichten. Hausgeld, Teilungserklärung und die Instandhaltungsrücklage sind entscheidende Faktoren, die viele Käufer übersehen.
WEG-Recht: Die Grundlagen verstehen
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt das Zusammenleben in der Eigentümergemeinschaft. Als Wohnungseigentümer besitzen Sie:
- Sondereigentum: Ihre Wohnung inklusive nichttragende Innenwände, Innentüren, Fußbodenbelag, Sanitärinstallationen bis zum Abzweig der Gemeinschaftsleitung.
- Gemeinschaftseigentum (Miteigentumsanteil): Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, tragende Wände, Fenster, Heizungsanlage, Außenanlagen, Kellerräume (oft auch Balkone).
- Sondernutzungsrechte: Exklusive Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums — z. B. Gartenanteile, Stellplätze, Kellerabteile.
Die WEG-Reform 2020 hat die Rechte der Gemeinschaft gestärkt: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum können jetzt mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (vorher: Einstimmigkeit). Das erleichtert Modernisierungen, kann aber auch zu unerwarteten Kosten führen.
Die Teilungserklärung: Das wichtigste Dokument
Die Teilungserklärung ist das „Grundgesetz" der Eigentümergemeinschaft. Sie legt fest:
- Welche Räume zum Sondereigentum jeder Wohnung gehören
- Die Miteigentumsanteile (MEA) jeder Einheit
- Sondernutzungsrechte (Garten, Stellplatz, Keller)
- Kostenverteilungsschlüssel
- Nutzungsbeschränkungen (Gewerbe erlaubt? Tierhaltung?)
- Zustimmungserfordernis bei Vermietung oder Verkauf
Teilungserklärung vor dem Kauf studieren
Fordern Sie die Teilungserklärung unbedingt vor dem Kauf an und lesen Sie sie vollständig. Achten Sie besonders auf den Kostenverteilungsschlüssel, Sondernutzungsrechte und Nutzungsbeschränkungen. Unklare Regelungen führen zu jahrelangen Streitigkeiten in der Gemeinschaft.
Hausgeld: Die laufenden Kosten
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung an die Eigentümergemeinschaft. Es deckt alle gemeinschaftlichen Kosten ab:
| Position | Umlagefähig? | Typisch pro m²/Monat |
|---|---|---|
| Heizkosten | Ja | 0,80–1,50 € |
| Wasser/Abwasser | Ja | 0,30–0,50 € |
| Müllentsorgung, Reinigung | Ja | 0,20–0,40 € |
| Versicherungen | Ja | 0,10–0,30 € |
| Verwaltungskosten | Nein | 0,20–0,40 € |
| Instandhaltungsrücklage | Nein | 0,80–1,50 € |
Typisches Hausgeld: 2,50–4,50 €/m² monatlich. Bei einer 80-m²-Wohnung sind das 200–360 € monatlich — zusätzlich zur Kreditrate. Dieser Posten wird beim Kauf häufig vergessen.
Instandhaltungsrücklage: Das Polster für Sanierungen
Die Instandhaltungsrücklage ist das gemeinschaftliche Sparguthaben für Reparaturen und Sanierungen. Ihre Höhe ist entscheidend:
- Zu niedrig: Bei einer Dachsanierung (50.000–100.000 €) wird eine Sonderumlage fällig — 5.000–15.000 € pro Wohnung, sofort zahlbar.
- Faustformel: Mindestens 10–14 €/m² pro Jahr bei Neubauten, 15–20 €/m² bei älteren Gebäuden (Baujahr vor 1980).
- Peterssche Formel: Über 80 Jahre sollten etwa 65–100 % der Herstellungskosten für Instandhaltung eingeplant werden.
Vor dem Kauf prüfen
Fragen Sie nach dem aktuellen Stand der Instandhaltungsrücklage und den geplanten Sanierungsmaßnahmen. Eine Wohnung mit niedriger Rücklage und anstehendem Sanierungsbedarf kann trotz günstigem Kaufpreis teuer werden.
Diese Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf prüfen
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
- Protokolle der letzten 3–5 Eigentümerversammlungen
- Aktuelle Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
- Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Beschlusssammlung (Sammlung aller Eigentümerbeschlüsse)
- Energieausweis des Gebäudes
- Grundbuchauszug (Abteilung I–III)
- Aktuelles Hausgeld und Rückstände anderer Eigentümer
Die häufigsten Fallstricke beim ETW-Kauf
- Sanierungsstau ignoriert: Alte Heizung, marodes Dach, undichte Fenster — wenn die Rücklage leer ist, zahlen Sie per Sonderumlage.
- Streitlustige Gemeinschaft: Dauerstreit zwischen Eigentümern blockiert Entscheidungen und macht das Zusammenleben unerträglich. Protokolle lesen!
- Hausgeld nicht eingerechnet: 300 € Hausgeld plus 1.200 € Kreditrate sind 1.500 € monatliche Belastung — nicht nur 1.200 €.
- Ungünstige Kostenverteilung: Wenn Ihre 60-m²-Wohnung denselben Aufzug mitfinanziert wie die Penthouse-Eigentümer, stimmt die Verteilung möglicherweise nicht.
- Vermietungsverbot übersehen: Manche Teilungserklärungen schränken die Vermietung ein — fatal, wenn Sie die Wohnung als Kapitalanlage kaufen.