Immobilie kaufen: Die vollständige Checkliste 2026
Veröffentlicht: | Aktualisiert: | Lesezeit: 12 Min.
Redaktion AlleAktien Verbraucherschutz
Unabhängige Finanzredaktion
Faktengeprüft
Das Wichtigste in Kürze
Ein Immobilienkauf ist die größte finanzielle Entscheidung Ihres Lebens. Mit unserer 25-Punkte-Checkliste vermeiden Sie teure Fehler — von der ersten Besichtigung über die Finanzierung bis zum Grundbucheintrag. Nehmen Sie sich Zeit: Ein übereilter Kauf kann Hunderttausende Euro kosten.
Phase 1: Vorbereitung und Budget
Bevor Sie die erste Immobilie besichtigen, müssen Sie Ihre finanzielle Situation ehrlich analysieren. Viele Käufer unterschätzen die Nebenkosten und überschätzen ihr Budget.
- Eigenkapital berechnen: Mindestens 20 % des Kaufpreises plus sämtliche Nebenkosten sollten aus eigenen Mitteln kommen. Bei 300.000 € Kaufpreis bedeutet das mindestens 90.000 € Eigenkapital.
- Monatliche Belastung kalkulieren: Die Rate sollte maximal 30–35 % Ihres Nettoeinkommens betragen. Rechnen Sie mit mindestens 2 % Tilgung plus Zinsen.
- Nebenkosten einplanen: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar (1,5 %), Grundbuch (0,5 %) und ggf. Makler (3–3,57 %) — zusammen bis zu 12 % des Kaufpreises.
- Puffer einrechnen: Halten Sie 10.000–20.000 € als Reserve für unerwartete Reparaturen, Renovierungen oder Umzugskosten bereit.
- Finanzierungszusage einholen: Lassen Sie sich vor der Suche eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank geben — das stärkt Ihre Verhandlungsposition erheblich.
Phase 2: Suche und Besichtigung
- Lage gründlich prüfen: Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Lärmquellen. Besuchen Sie die Gegend zu verschiedenen Tageszeiten und Wochentagen.
- Mindestens zwei Besichtigungen: Die erste für den Gesamteindruck, die zweite mit einem sachkundigen Begleiter (Handwerker, Architekt oder Gutachter).
- Bausubstanz prüfen: Keller (Feuchtigkeit?), Dach (Alter, Zustand?), Fenster (Baujahr?), Heizung (Alter, Typ, Verbrauch?), Leitungen (Alter, Material?).
- Energieausweis einsehen: Der Verkäufer muss den Energieausweis unaufgefordert vorlegen. Achten Sie auf den Energieverbrauchskennwert — ab 150 kWh/m²a drohen hohe Heizkosten und ggf. Sanierungspflichten.
- Nachbarn befragen: Fragen Sie nach Problemen in der Gegend, geplanten Bauvorhaben oder Streitigkeiten. Nachbarn wissen oft mehr als jeder Makler.
Typische Besichtigungsfallen
Frisch gestrichene Kellerwände können Feuchteschäden kaschieren. Starker Raumduft überdeckt Schimmelgeruch. Besichtigungen nur bei Tageslicht — Abendtermine verschleiern den Zustand der Fassade und der Umgebung. Fragen Sie gezielt nach früheren Wasserschäden.
Phase 3: Prüfung und Bewertung
- Grundbuch einsehen: Prüfen Sie Abteilung II (Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch) und Abteilung III (Grundschulden). Berechtigtes Interesse genügt für die Einsicht.
- Bebauungsplan prüfen: Was darf auf dem Nachbargrundstück gebaut werden? Der Bebauungsplan beim Bauamt gibt Auskunft über zukünftige Entwicklungen.
- Altlastenauskunft einholen: Beim zuständigen Umweltamt erfahren Sie, ob das Grundstück im Altlastenkataster verzeichnet ist — besonders wichtig bei ehemaligen Gewerbegebieten.
- Verkehrswert ermitteln: Vergleichen Sie mit aktuellen Bodenrichtwerten (kostenlos bei BORIS) und ähnlichen Objekten in der Gegend. Bei Unsicherheit: unabhängiges Kurzgutachten für 400–800 € beauftragen.
- Bei ETW: Protokolle der Eigentümerversammlungen lesen: Die letzten 3–5 Jahre geben Aufschluss über geplante Sanierungen, Sonderumlagen, Streitigkeiten und die Instandhaltungsrücklage.
Phase 4: Finanzierung und Verhandlung
- Mehrere Finanzierungsangebote einholen: Vergleichen Sie mindestens 3–5 Angebote von Banken und Vermittlern. Schon 0,2 % Zinsunterschied machen bei 300.000 € über 20 Jahre rund 12.000 € aus.
- KfW-Förderung prüfen: Günstige Kredite und Zuschüsse für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Antrag muss vor dem Kauf gestellt werden.
- Zinsbindung wählen: In Niedrigzinsphasen lange Bindung (15–20 Jahre), bei hohen Zinsen kürzere Bindung mit Sondertilgungsoption.
- Kaufpreis verhandeln: Mängel aus dem Gutachten, lange Inseratsdauer und Sanierungsbedarf sind starke Argumente. Machen Sie ein konkretes Gegenangebot mit Begründung.
- Kaufabsichtserklärung: Halten Sie die wesentlichen Punkte schriftlich fest — Preis, Übergabetermin, mitverkaufte Einbauten. Rechtlich bindend ist erst der Notarvertrag.
Phase 5: Notarvertrag und Abschluss
- Notarvertragsentwurf prüfen: Sie haben das Recht, den Entwurf mindestens 14 Tage vor dem Termin zu erhalten. Lesen Sie jede Klausel und fragen Sie bei Unklarheiten nach.
- Gewährleistungsausschluss verstehen: „Gekauft wie gesehen" schließt die Gewährleistung aus — nur arglistig verschwiegene Mängel sind davon ausgenommen. Deshalb ist die Vorprüfung so wichtig.
- Auflassungsvormerkung: Wird nach der Beurkundung ins Grundbuch eingetragen und schützt den Käufer vor einem Weiterverkauf an Dritte.
- Kaufpreiszahlung: Erst zahlen, wenn der Notar die Fälligkeitsmitteilung schickt — das bestätigt, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind (Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung etc.).
- Übergabeprotokoll erstellen: Zählerstände (Strom, Gas, Wasser), Schlüsselübergabe, Zustand der Räume — alles schriftlich festhalten und mit Fotos dokumentieren.
Zeitplan nach der Beurkundung
Nach dem Notartermin vergehen typischerweise 4–8 Wochen bis zur Kaufpreiszahlung und 6–12 Wochen bis zum Grundbucheintrag. Planen Sie den Umzug nicht zu knapp — der Übergabetermin steht im Kaufvertrag und ist verbindlich.
Die häufigsten Fehler beim Immobilienkauf
- Zu wenig Eigenkapital: 100-%-Finanzierungen sind möglich, aber teuer und riskant. Im Notfall droht eine Restschuld nach dem Verkauf.
- Nebenkosten vergessen: 10–15 % des Kaufpreises kommen noch obendrauf und müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden.
- Emotionale Entscheidung: Verliebt in die Immobilie, aber die Zahlen stimmen nicht. Immer zuerst rechnen, dann entscheiden.
- Keine zweite Besichtigung: Beim ersten Mal übersieht man die Risse an der Decke und den Schimmel im Keller.
- Sanierungskosten unterschätzen: Eine neue Heizung kostet 15.000–30.000 €, ein neues Dach 20.000–50.000 €, neue Fenster 500–1.200 € pro Stück.
Häufig gestellte Fragen
Rechnen Sie mit 3–6 Monaten. Nach der Besichtigung folgen Finanzierungszusage (2–4 Wochen), Notartermin (1–2 Wochen Vorlauf), Grundbucheintrag (4–8 Wochen) und ggf. Renovierung. Bei Neubauten kann sich der Prozess auf 12–18 Monate verlängern.
Dringend empfohlen, besonders bei Bestandsimmobilien. Ein Bausachverständiger kostet 400–800 €, kann aber vor Schäden im fünf- oder sechsstelligen Bereich schützen. Achten Sie auf versteckte Mängel wie Feuchtigkeit, Schimmel, marode Leitungen oder Dachschäden.
Personalausweis, Finanzierungsbestätigung der Bank, aktuellen Grundbuchauszug (besorgt meist der Notar), Energieausweis, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen und ggf. die Baugenehmigung. Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf, den Sie mindestens 14 Tage vorher erhalten sollten.
Ja, und Sie sollten es tun. Bei Bestandsimmobilien sind 5–15 % Nachlass durchaus üblich, besonders bei Mängeln, langer Inseratsdauer oder Sanierungsbedarf. Argumentieren Sie sachlich mit einem Gutachten, Vergleichspreisen aus der Gegend und konkreten Mängeln.
Im Kaufvertrag wird die Gewährleistung meist ausgeschlossen ('gekauft wie gesehen'). Ausnahme: arglistig verschwiegene Mängel. Wenn der Verkäufer von einem Mangel wusste und ihn verschwiegen hat, können Sie Schadensersatz oder Rücktritt fordern. Deshalb: Vor dem Kauf gründlich prüfen.
Ohne Makler sparen Sie 3–3,57 % des Kaufpreises (Käuferanteil). Privatangebote finden Sie auf Portalen, in Zeitungen oder durch Netzwerke. Achten Sie aber auf eine professionelle Kaufvertragsprüfung durch einen Anwalt oder den Notar – das ersetzt die Beratung des Maklers.