Nebenkosten beim Hauskauf: Die wahren Kosten einer Immobilie
Das Wichtigste in Kürze
Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland 7–15 % des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 400.000 € kommen also 28.000–60.000 € an Nebenkosten hinzu. Diese Summe muss aus Eigenkapital bezahlt werden und ist unwiederbringlich verloren — sie steigert nicht den Wert Ihrer Immobilie.
Grunderwerbsteuer: Der größte Posten
Die Grunderwerbsteuer ist die mit Abstand höchste Nebenkostenposition. Sie variiert erheblich zwischen den Bundesländern — von 3,5 % in Bayern und Sachsen bis zu 6,5 % in Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Saarland und Thüringen.
| Bundesland | Steuersatz | Bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Bremen, Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Saarland, Thüringen | 6,5 % | 26.000 € |
Der Unterschied ist enorm: Wer in München statt in Düsseldorf kauft, spart bei 400.000 € Kaufpreis allein 12.000 € Grunderwerbsteuer.
Inventar separat ausweisen
Einbauküche, Sauna oder Markise gehören nicht zum Grundstück und sind grunderwerbsteuerfrei. Listen Sie bewegliches Inventar im Kaufvertrag separat mit realistischen Werten auf — das spart legal Grunderwerbsteuer. Bei 15.000 € Inventar in NRW sind das 975 € Ersparnis.
Notar- und Grundbuchkosten
Die Notarkosten betragen etwa 1,0–1,5 % des Kaufpreises, die Grundbuchkosten ca. 0,5 %. Beide sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.
Der Notar übernimmt folgende Aufgaben:
- Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags
- Einholung von Genehmigungen (z. B. Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde)
- Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Überwachung der Kaufpreiszahlung (Fälligkeitsmitteilung)
- Eigentumsumschreibung im Grundbuch
- Eintragung der Grundschuld für die Bank
Beispielrechnung bei 300.000 € Kaufpreis: Notarkosten ca. 3.600–4.500 €, Grundbuchkosten ca. 1.200–1.500 €. Insgesamt rund 5.000–6.000 €.
Maklerkosten: 3–7 % des Kaufpreises
Seit Dezember 2020 gilt bei Kaufverträgen für Wohnimmobilien: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Provision zahlen. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten häufig je zur Hälfte.
| Region | Übliche Provision (gesamt) | Käuferanteil |
|---|---|---|
| Bayern, Baden-Württemberg | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % |
| Berlin, Hamburg, Hessen | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % |
| NRW, Niedersachsen | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % |
| Sachsen, Thüringen | 5,95–7,14 % inkl. MwSt. | 2,98–3,57 % |
Bei 400.000 € Kaufpreis und 3,57 % Käuferanteil zahlen Sie 14.280 € Maklerprovision. Prüfen Sie daher immer, ob provisionsfreie Angebote direkt vom Eigentümer verfügbar sind.
Gesamtrechnung: Was kostet der Kauf wirklich?
Am Beispiel einer Immobilie für 400.000 € in NRW mit Makler:
| Position | Prozent | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | — | 400.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 26.000 € |
| Notarkosten | ~1,5 % | 6.000 € |
| Grundbuchkosten | ~0,5 % | 2.000 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 3,57 % | 14.280 € |
| Gesamtkosten | ~12 % | 448.280 € |
Die 48.280 € Nebenkosten müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Hinzu kommen noch die 20 % Eigenkapitalanteil am Kaufpreis (80.000 €) — insgesamt brauchen Sie also mindestens 128.280 € eigene Mittel für eine solide Finanzierung.
Nebenkosten nach dem Kauf
Auch nach dem Kauf kommen laufende Kosten auf Sie zu, die viele Käufer unterschätzen:
- Grundsteuer: Je nach Gemeinde und Grundstück 200–1.200 € jährlich. Wird nach der Grundsteuerreform ab 2025 neu berechnet.
- Gebäudeversicherung: 200–800 € jährlich je nach Gebäudewert, Region und Leistungsumfang.
- Instandhaltungsrücklage: Mindestens 1 € pro m² und Monat für Reparaturen und Sanierungen. Bei älteren Gebäuden eher 2–3 €/m².
- Hausgeld (bei ETW): 2,50–4,50 €/m² monatlich für Betriebskosten, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage.