Maklerkosten: Wer zahlt seit dem neuen Gesetz 2020?
Das Wichtigste in Kürze
Seit Dezember 2020 darf der Käufer einer Wohnimmobilie maximal die Hälfte der Maklerprovision zahlen. Bei Mietwohnungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Trotzdem bleibt die Provision verhandelbar — und es gibt legale Wege, ganz ohne Makler zu kaufen.
Die Gesetzeslage seit 2020 (Kaufverträge)
Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" (§§ 656a–656d BGB) regelt seit dem 23. Dezember 2020:
- Textformerfordernis: Der Maklervertrag muss in Textform geschlossen werden (E-Mail genügt, mündlich nicht). Ohne Textform schulden Sie keine Provision (§ 656a BGB).
- Doppeltätigkeit (§ 656c BGB): Ist der Makler für beide Parteien tätig, wird die Provision hälftig geteilt. Jede Partei zahlt maximal die Hälfte der Gesamtprovision.
- Einseitige Beauftragung (§ 656d BGB): Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er die Provision an den Käufer weitergeben — aber maximal zur Hälfte. Der Verkäufer muss seinen Anteil nachweislich gezahlt haben, bevor der Käufer zahlen muss.
Gilt nur für Wohnimmobilien
Das Gesetz gilt nur für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser, bei denen der Käufer Verbraucher ist. Bei Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäusern (ab 3 Wohneinheiten) oder Grundstücken ohne Wohnbebauung kann die Provision frei vereinbart werden.
Bestellerprinzip bei Mietwohnungen (seit 2015)
Bei der Vermietung von Wohnraum gilt seit Juni 2015 das Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermRG): Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. In der Praxis bedeutet das:
- Hat der Vermieter den Makler beauftragt, zahlt der Vermieter die Provision. Der Mieter darf nicht zur Zahlung herangezogen werden.
- Beauftragt der Mieter aktiv einen Makler mit der Wohnungssuche, zahlt er selbst — maximal zwei Nettokaltmieten plus MwSt.
- Umgehungsversuche (z. B. „Servicepauschale“, „Besichtigungsgebühr") sind verboten und können mit Bußgeldern bis zu 25.000 € bestraft werden.
Provisionsmodelle im Überblick
| Modell | Käufer zahlt | Verkäufer zahlt |
|---|---|---|
| Doppelprovision (hälftig) | 3,57 % inkl. MwSt. | 3,57 % inkl. MwSt. |
| Innenprovision (nur Verkäufer) | 0 % | 3,57–7,14 % inkl. MwSt. |
| Weitergabe an Käufer (max. 50 %) | Max. 3,57 % inkl. MwSt. | Min. 3,57 % inkl. MwSt. |
| Provisionsfrei (privater Verkauf) | 0 % | 0 % |
Maklerprovision verhandeln: So geht es
Die Provisionshöhe ist nicht gesetzlich festgelegt — nur die Verteilung. So verhandeln Sie erfolgreich:
- Vergleichen Sie Angebote: Manche Makler arbeiten mit reduzierten Provisionen (z. B. 4,76 % statt 7,14 % gesamt) oder Festpreisen.
- Argumentieren Sie sachlich: Bei hochpreisigen Immobilien ist die absolute Provision enorm. Bei 800.000 € Kaufpreis und 3,57 % Provision zahlen Sie 28.560 € — für wenige Stunden Arbeit des Maklers.
- Nutzen Sie Ihre Position: Lange Inseratsdauer, wenig Nachfrage oder Mängel am Objekt stärken Ihre Verhandlungsposition.
- Fragen Sie nach Leistungsumfang: Was genau leistet der Makler für seine Provision? Je weniger, desto verhandelbarer.
Ohne Makler kaufen: So finden Sie Privatangebote
- Immobilienportale: Filtern Sie nach „provisionsfrei" oder „von privat" auf ImmoScout24, Immowelt und eBay Kleinanzeigen.
- Zwangsversteigerungen: Auf zvg-portal.de finden Sie alle gerichtlichen Versteigerungen. Keine Maklerkosten, aber Risiken (kein Rücktrittsrecht, Zustand oft unklar).
- Lokale Zeitungen: Besonders in ländlichen Regionen inserieren Privatverkäufer noch in der Tageszeitung.
- Netzwerk und Mundpropaganda: Erzählen Sie in Ihrem Umfeld, dass Sie suchen. Viele Immobilien werden unter der Hand verkauft, bevor sie auf den Markt kommen.
- Eigentümer direkt ansprechen: Wenn Ihnen ein Haus gefällt, werfen Sie einen Brief in den Briefkasten. Manche Eigentümer denken über einen Verkauf nach, haben aber noch keinen Makler beauftragt.
Auch ohne Makler: Vertrag prüfen lassen
Wenn Sie ohne Makler kaufen, sparen Sie zwar die Provision, verlieren aber auch die (oft eingeschränkte) Beratung. Lassen Sie den Kaufvertragsentwurf in jedem Fall von einem unabhängigen Anwalt prüfen — das kostet 300–800 € und schützt vor teuren Fehlern.
Ihre Rechte als Käufer oder Mieter
- Kein Maklervertrag in Textform? Keine Provisionspflicht.
- Doppelprovision muss exakt hälftig geteilt werden — der Käufer zahlt nie mehr als der Verkäufer.
- Der Käuferanteil ist erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich bezahlt hat.
- Bei Mietwohnungen: Keine Provision, wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat.
- Versteckte Provisionen (Umgehungsverträge) sind nichtig und mit Bußgeld bedroht.