Mietkaution: Ihre Rechte als Mieter (+ Rückforderung)
Das Wichtigste in Kürze
Die Mietkaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen und muss getrennt vom Vermietervermögen angelegt werden. Nach dem Auszug haben Sie Anspruch auf Rückzahlung innerhalb einer angemessenen Frist (3–6 Monate). Viele Vermieter verstoßen gegen die gesetzlichen Vorschriften — kennen Sie Ihre Rechte.
Gesetzliche Regelungen zur Mietkaution
Die Mietkaution ist in § 551 BGB klar geregelt. Diese Regeln schützen Sie als Mieter:
- Maximalhöhe: Drei Nettokaltmieten (ohne Betriebskosten). Alles darüber ist unwirksam.
- Ratenzahlung: Sie dürfen in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig.
- Trennungsgebot: Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen auf einem separaten Konto anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB).
- Verzinsung: Die Kaution muss zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werden. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
- Insolvenzschutz: Die getrennte Anlage schützt die Kaution im Falle einer Insolvenz des Vermieters vor dem Zugriff seiner Gläubiger.
Häufiger Verstoß: Keine getrennte Anlage
Viele Vermieter zahlen die Kaution einfach auf ihr Girokonto ein. Das verstößt gegen § 551 BGB. Als Mieter können Sie den Nachweis der getrennten Anlage verlangen. Verweigert der Vermieter dies, können Sie die laufende Kautionszahlung stoppen, bis er seiner Pflicht nachkommt.
Wofür darf der Vermieter die Kaution verwenden?
Die Kaution dient ausschließlich zur Sicherung berechtigter Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis:
- Ausstehende Mietzahlungen
- Nicht gezahlte Betriebskostennachforderungen
- Vom Mieter verursachte Schäden über die normale Abnutzung hinaus
- Wirksam vereinbarte und fällige Schönheitsreparaturen
Nicht erlaubt ist: Einbehalt für normale Abnutzung (Bohrlöcher, leichte Gebrauchsspuren, abgenutzte Böden), unwirksame Vertragsklauseln oder Phantasieforderungen ohne Nachweis.
Kaution zurückfordern: Schritt für Schritt
- Übergabeprotokoll erstellen: Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei Auszug gemeinsam mit dem Vermieter. Fotos und schriftliches Protokoll schützen vor ungerechtfertigten Forderungen.
- Angemessene Frist abwarten: Der Vermieter hat 3–6 Monate Zeit für die Prüfung und Abrechnung. Für offene Betriebskosten darf er einen angemessenen Teilbetrag einbehalten.
- Schriftlich auffordern: Nach Ablauf der Frist: Schriftliche Aufforderung per Einschreiben mit 14-tägiger Zahlungsfrist.
- Mahnbescheid oder Klage: Reagiert der Vermieter nicht, können Sie beim zuständigen Amtsgericht einen Mahnbescheid beantragen oder Klage einreichen.
Musterbrief: Kaution zurückfordern
An [Name des Vermieters]
Betreff: Rückzahlung der Mietkaution für [Adresse der Wohnung]
Sehr geehrte/r [Name],
das Mietverhältnis für die oben genannte Wohnung endete am [Datum]. Die Wohnung wurde am [Übergabedatum] ordnungsgemäß übergeben.
Zu Beginn des Mietverhältnisses habe ich eine Kaution in Höhe von [Betrag] € geleistet. Eine angemessene Prüfungsfrist ist inzwischen verstrichen.
Ich fordere Sie hiermit auf, die Mietkaution nebst aufgelaufener Zinsen innerhalb von 14 Tagen auf folgendes Konto zu überweisen:
[Ihre Bankverbindung]
Sollte die Zahlung nicht fristgerecht eingehen, werde ich meine Ansprüche gerichtlich geltend machen.
Mit freundlichen Grüßen
[Ihr Name]
Häufige Probleme und Ihre Rechte
- Vermieter kürzt wegen „Abnutzung": Normale Abnutzung ist durch die Miete abgegolten. Bohrlöcher, leichte Kratzer im Boden oder verblasste Tapeten sind keine Schäden.
- Unwirksame Schönheitsreparaturklausel: Starre Fristenpläne und die Pflicht zur Endrenovierung bei unrenoviert übernommener Wohnung sind nach BGH-Rechtsprechung unwirksam. Der Vermieter darf dafür nicht von der Kaution abziehen.
- Vermieterwechsel: Der neue Vermieter übernimmt die Kautionspflicht — auch wenn er die Kaution vom Vorvermieter nicht erhalten hat (§ 566a BGB). Fordern Sie die Kaution beim aktuellen Vermieter ein.
- Verjährung: Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt nach drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Alternativen zur Barkaution
- Mietkautionsbürgschaft: Ca. 3–5 % der Kautionssumme pro Jahr. Ihr Geld bleibt frei. Bei 2.400 € Kaution und 4 % kosten das 96 €/Jahr.
- Mietkautionssparbuch: Klassische Anlage bei einer Bank. Zinsen stehen Ihnen zu, das Sparbuch wird an den Vermieter verpfändet.
- Mietkautionsdepot: Anlage in Fonds oder ETFs statt auf dem Sparbuch. Höhere Renditechancen, aber auch Verlustrisiko. Der Vermieter muss zustimmen.