Grundbuch verstehen: Was dort steht und was es bedeutet

Aufbau des Grundbuchs

Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt beim zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt). Es besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen:

Aufschrift und Bestandsverzeichnis

Die Aufschrift nennt das zuständige Amtsgericht und die Blattnummer. Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück: Gemarkung, Flur, Flurstück, Lage, Größe und ggf. die Art der wirtschaftlichen Nutzung (Wohngebäude, Ackerland etc.).

Abteilung I: Eigentumsverhältnisse

Hier steht, wer Eigentümer des Grundstücks ist — mit Name, Geburtsdatum und dem Rechtsgrund des Erwerbs (Kauf, Erbfolge, Zuschlag bei Zwangsversteigerung). Bei Miteigentum (z. B. Ehepaar) sind die Anteile angegeben.

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

Die kritischste Abteilung für Käufer. Hier finden sich:

• Grunddienstbarkeiten: Wegerechte, Leitungsrechte, Bebauungsbeschränkungen zugunsten anderer Grundstücke.
• Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten: Wohnungsrechte, Nutzungsrechte für bestimmte Personen.
• Nießbrauch: Das Recht, die Immobilie zu nutzen und die Erträge (Miete) zu kassieren — auch ohne Eigentümer zu sein.
• Reallasten: Wiederkehrende Leistungspflichten (z. B. Leibrente).
• Vorkaufsrechte: Gemeindliche oder private Vorkaufsrechte.
• Auflassungsvormerkung: Sicherung des Käufers zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung.
• Zwangsversteigerungsvermerk: Hinweis auf laufendes Zwangsversteigerungsverfahren.

Abteilung III: Grundpfandrechte

Hier sind Hypotheken und Grundschulden eingetragen — also die Sicherheiten für Bankdarlehen. Die Reihenfolge der Eintragung bestimmt den Rang: Bei einer Zwangsversteigerung wird zuerst der erstrangige Gläubiger bedient.

• Grundschuld: Abstrakte Sicherheit, unabhängig vom Kredit. Der Standard bei Baufinanzierungen.
• Hypothek: An den Kredit gebundene Sicherheit, erlischt mit Tilgung. In der Praxis selten.
• Rentenschuld: Wiederkehrende Geldzahlung aus dem Grundstück. Sehr selten.

Grundbucheinsicht beantragen

Das Grundbuch ist nicht öffentlich — Sie brauchen ein berechtigtes Interesse für die Einsicht:

• Kaufinteressent mit konkreter Kaufabsicht (Nachweis: Exposé, Maklerbestätigung)
• Eigentümer des Grundstücks
• Erbe oder Testamentsvollstrecker
• Gläubiger mit titulierter Forderung
• Notare und Rechtsanwälte (generelles Einsichtsrecht)
• Behörden im Rahmen ihrer Zuständigkeit

Kosten: Einfacher Grundbuchauszug ca. 10 €, beglaubigter Auszug ca. 20 €. Der Auszug kann beim Grundbuchamt persönlich, schriftlich oder in vielen Bundesländern online beantragt werden.

Grundbuch beim Immobilienkauf: Worauf Sie achten müssen

1. Eigentümer verifizieren: Stimmt der Verkäufer mit dem eingetragenen Eigentümer überein? Bei Erbengemeinschaften müssen alle Erben zustimmen.
2. Lasten in Abteilung II prüfen: Wegerechte, Wohnungsrechte, Nießbrauch — diese bleiben beim Verkauf bestehen. Fordern Sie die Löschung vor dem Kauf oder verhandeln Sie einen Preisnachlass.
3. Grundschulden in Abteilung III: Bestehende Grundschulden müssen vor der Eigentumsumschreibung gelöscht oder abgelöst werden. Der Notar kümmert sich darum (Lastenfreistellung).
4. Grundstücksgröße prüfen: Stimmen die Angaben im Bestandsverzeichnis mit dem Exposé überein? Im Zweifel Katasteramt befragen.

Grundbuchänderungen: Kosten und Ablauf