Immobilie als Geldanlage: Rendite realistisch berechnen
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Das Wichtigste in Kürze
„Betongold" klingt sicher, aber die Rendite von Mietimmobilien wird systematisch überschätzt. Instandhaltung, Leerstand, nicht umlegbare Kosten und der enorme Zeitaufwand fressen die Bruttomietrendite auf. Ein ehrlicher Vergleich mit ETFs fällt für die Immobilie oft ungünstig aus — es sei denn, der Hebeleffekt funktioniert zu Ihren Gunsten.
Brutto- vs. Nettomietrendite: Der entscheidende Unterschied
Der häufigste Fehler bei der Immobilienbewertung: Die Bruttomietrendite wird mit der Rendite eines ETF verglichen. Das ist, als würde man den Bruttolohn mit dem Nettolohn vergleichen — irreführend.
| Position | Jährlich |
|---|---|
| Jahresnettokaltmiete (800 € × 12) | 9.600 € |
| Kaufpreis der Immobilie | 250.000 € |
| Bruttomietrendite | 3,84 % |
| – Kaufnebenkosten (10 %, auf 10 Jahre verteilt) | –2.500 € |
| – Instandhaltung (1,5 % des Gebäudewerts) | –3.000 € |
| – Nicht umlegbare Kosten (Verwaltung, Rücklage) | –1.200 € |
| – Leerstandsrisiko (4 % der Jahresmiete) | –384 € |
| Nettomietrendite vor Steuern und Zinsen | ~1,01 % |
In diesem Rechenbeispiel bleiben von 3,84 % Bruttomietrendite nur etwa 1 % tatsächliche Rendite übrig — vor Steuern und vor Finanzierungskosten. Die Wertsteigerung der Immobilie ist dabei noch nicht berücksichtigt, aber auch nicht garantiert.
Die versteckten Kosten einer Mietimmobilie
- Instandhaltung und Reparaturen: Rechnen Sie mit 1–2 % des Gebäudewerts pro Jahr. Eine defekte Heizung (8.000–25.000 €), ein undichtes Dach (15.000–40.000 €) oder Schimmelbeseitigung (5.000–15.000 €) kommen unangekündigt.
- Leerstand: Zwischen zwei Mietern vergehen oft 1–3 Monate ohne Einnahmen. In strukturschwachen Regionen kann der Leerstand dauerhaft sein.
- Mietausfall: Zahlungsunfähige Mieter, Räumungsklagen und Renovierung nach Auszug kosten schnell 10.000–20.000 € und Monate ohne Einnahmen.
- Zeitaufwand: Mietersuche, Nebenkostenabrechnung, Handwerker koordinieren, Steuererklärung — kalkulieren Sie 50–100 Stunden pro Jahr. Ihr Stundenlohn als Vermieter liegt oft unter dem Mindestlohn.
- Klumpenrisiko: Ihr gesamtes Vermögen steckt in einem einzelnen Objekt an einem Standort. Strukturwandel, Lärm durch eine neue Straße oder der Wegzug des größten Arbeitgebers können den Wert drastisch senken.
Immobilie vs. ETF: Der ehrliche Vergleich
| Kriterium | Immobilie | ETF (z. B. MSCI World) |
|---|---|---|
| Historische Rendite | 2–4 % netto (stark standortabhängig) | 7–9 % brutto, ~6–7 % nach Kosten |
| Hebeleffekt | Ja (Fremdkapital üblich) | Nein (Lombardkredit möglich, aber riskant) |
| Diversifikation | Einzelobjekt (Klumpenrisiko) | Tausende Unternehmen weltweit |
| Liquidität | Gering (Verkauf dauert Monate) | Hoch (jederzeit an der Börse verkaufbar) |
| Zeitaufwand | Hoch (50–100 Std./Jahr) | Minimal (Sparplan einrichten) |
| Inflationsschutz | Gut (Mieten und Werte steigen tendenziell) | Gut (Unternehmensgewinne steigen mit) |
| Einstiegshürde | Sehr hoch (50.000 €+ Eigenkapital) | Minimal (ab 25 €/Monat Sparplan) |
Verbraucher-Einschätzung
Für die meisten Privatanleger ist ein breit gestreuter ETF-Sparplan die bessere Wahl: weniger Risiko, weniger Aufwand, historisch höhere Rendite. Eine Immobilie kann sich lohnen, wenn Sie den Hebel sinnvoll nutzen, den Standort sorgfältig wählen und die Arbeit als Vermieter realistisch einschätzen.
Wann eine Immobilie als Geldanlage sinnvoll sein kann
- Sie haben bereits ein breit gestreutes ETF-Portfolio und wollen diversifizieren
- Sie kennen den lokalen Immobilienmarkt sehr gut
- Die Nettomietrendite liegt über 4 % und der Standort ist zukunftssicher
- Sie können den Zeitaufwand als Vermieter realistisch einschätzen
- Sie haben genügend Rücklagen für unerwartete Reparaturen
- Der Hebel ist moderat (maximal 70–80 % Fremdkapital)
Wann Sie besser die Finger davon lassen
- Sie haben kein anderes Vermögen und die Immobilie wäre Ihr einziges Investment
- Die Bruttomietrendite liegt unter 4 % (typisch für Großstädte wie München, Hamburg)
- Sie kaufen aus emotionalen Gründen („Betongold ist sicher")
- Sie haben keine Rücklagen für Leerstand und Reparaturen
- Der Kaufpreis übersteigt das 25-fache der Jahresmiete
Häufig gestellte Fragen
Bruttomietrendite = (Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis) × 100. Beispiel: 800 € Monatsmiete × 12 / 250.000 € Kaufpreis = 3,84 %. Achtung: Diese Zahl sagt wenig aus, da sie keine Nebenkosten, Instandhaltung oder Leerstand berücksichtigt. Entscheidend ist die Nettomietrendite.
Nach Abzug aller Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, nicht umlegbare Nebenkosten, Leerstandsrisiko) sollten mindestens 3–4 % Nettomietrendite übrig bleiben. In den meisten deutschen Großstädten liegt die Nettomietrendite aktuell bei nur 2–3 % — vor Steuern und vor Zinsen.
Historisch haben breit gestreute Aktien-ETFs (z. B. MSCI World) nach Kosten und Inflation eine höhere Rendite erzielt als durchschnittliche Mietimmobilien. Der Vorteil der Immobilie liegt im Hebel (Fremdkapitalfinanzierung) und im erzwungenen Sparen durch die monatliche Tilgung. Die Nachteile: Klumpenrisiko, Illiquidität und hoher Zeitaufwand.
Nicht umlagefähige Betriebskosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage), Instandhaltung und Reparaturen (1–2 % des Gebäudewerts/Jahr), Mietausfallrisiko (kalkulieren Sie 2–4 % der Jahresmiete), Finanzierungskosten, Steuerberatung und ggf. Rechtsschutzversicherung für Vermieter.
Der Hebel (Leverage) wirkt in beide Richtungen. Bei steigenden Preisen und niedrigen Zinsen verstärkt Fremdkapital Ihre Rendite enorm. Bei fallenden Preisen oder steigenden Zinsen kann der Hebel aber zur Falle werden — Sie tilgen ein Darlehen, das den Wert der Immobilie übersteigt. Seit der Zinswende 2022 ist dieses Risiko real.
Frühestens nach 10–15 Jahren, wenn Kaufnebenkosten und Anfangsinvestitionen durch Mieteinnahmen und Wertsteigerung ausgeglichen sind. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren fällt zudem Spekulationssteuer auf den Gewinn an.