Mietschulden: Kündigung verhindern — Ihre Rechte
Wohnung ist Existenzgrundlage
Die Wohnung zu verlieren ist eine der schlimmsten Folgen von Schulden. Aber: Es gibt starke rechtliche Schutzmaßnahmen, die viele Betroffene nicht kennen. Handeln Sie jetzt — je früher Sie reagieren, desto mehr Möglichkeiten haben Sie.
Wann droht die Kündigung?
Das Gesetz unterscheidet zwei Arten der Kündigung wegen Mietschulden:
Fristlose Kündigung (§ 543 BGB)
Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn:
- Sie mit 2 aufeinanderfolgenden Monatsmieten ganz oder überwiegend im Rückstand sind, oder
- Sie über 2 Monate hinweg mit insgesamt mehr als einer Monatsmiete im Rückstand sind
"Überwiegend" bedeutet mehr als eine Monatsmiete. Bei einer Miete von 800 € reicht also ein Rückstand von 801 € über zwei Monate für eine fristlose Kündigung.
Ordentliche Kündigung
Zusätzlich kann der Vermieter auch ordentlich kündigen, wenn ein "nicht unerheblicher" Mietrückstand vorliegt. Die ordentliche Kündigung hat Fristen (3–9 Monate je nach Mietdauer) und kann nicht durch Nachzahlung geheilt werden.
Doppelte Kündigung
Oft sprechen Vermieter gleichzeitig eine fristlose und eine ordentliche Kündigung aus. Die fristlose können Sie durch Nachzahlung heilen — die ordentliche bleibt bestehen. Nehmen Sie beide ernst.
Schonfristzahlung: Ihre Rettungsleine
Die Schonfristzahlung ist die wichtigste Schutzvorschrift für Mieter mit Mietschulden (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). So funktioniert sie:
- Der Vermieter kündigt fristlos und erhebt Räumungsklage
- Innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage können Sie alle rückständigen Mieten vollständig nachzahlen
- Dadurch wird die fristlose Kündigung unwirksam — Sie dürfen bleiben
Die Zahlung muss nicht von Ihnen persönlich kommen. Das Jobcenter, Sozialamt oder auch Verwandte können die Schonfristzahlung leisten.
Einschränkungen
Die Schonfristzahlung kann nur einmal innerhalb von 2 Jahren genutzt werden. Bei der zweiten fristlosen Kündigung innerhalb von 2 Jahren gibt es keine Schonfrist. Nutzen Sie die Chance also nicht leichtfertig, sondern lösen Sie die Ursache der Mietschulden.
Hilfe durch Jobcenter und Sozialamt
Behörden können Mietschulden übernehmen, um Wohnungslosigkeit zu verhindern:
Bürgergeld-Empfänger (SGB II)
Das Jobcenter kann Mietschulden als Darlehen übernehmen (§ 22 Abs. 8 SGB II). Voraussetzung: Durch die Übernahme wird Wohnungslosigkeit verhindert. Das Darlehen wird in kleinen Raten (10 % des Regelsatzes) zurückgezahlt.
Sozialhilfe-Empfänger (SGB XII)
Das Sozialamt übernimmt Mietschulden als Beihilfe oder Darlehen (§ 36 SGB XII), wenn die Unterkunft gefährdet ist.
Nicht-Leistungsempfänger
Auch wenn Sie kein Bürgergeld oder Sozialhilfe beziehen, können Sie in einer akuten Notlage beim Sozialamt einen Antrag auf Mietschuldenübernahme stellen. Prüfen Sie außerdem, ob Sie Anspruch auf Wohngeld haben — das wird oft übersehen.
Sofort-Maßnahmen bei Mietrückstand
- Vermieter informieren: Teilen Sie Ihrem Vermieter schriftlich mit, dass Sie vorübergehend Schwierigkeiten haben. Bieten Sie eine Ratenzahlung an
- Wohngeld beantragen: Viele Mieter verschenken Wohngeld, weil sie glauben, keinen Anspruch zu haben. Prüfen Sie es über den Wohngeldrechner des BMWSB
- Jobcenter/Sozialamt aufsuchen: Beantragen Sie die Übernahme der Mietschulden als Darlehen
- Schuldnerberatung kontaktieren: Sie verhandeln professionell mit Vermietern und kennen alle rechtlichen Möglichkeiten
- Mieterschutzverein einschalten: Bietet rechtliche Beratung und Vertretung vor Gericht
Wenn die Räumungsklage kommt
Auch bei einer Räumungsklage gibt es noch Handlungsmöglichkeiten:
- Schonfristzahlung: Alle Rückstände innerhalb von 2 Monaten nachzahlen (s.o.)
- Räumungsfrist beantragen: Das Gericht kann eine Frist von bis zu einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO)
- Härteeinwand: Suizidgefährdung, schwere Krankheit, hochbetagtes Alter oder Schwangerschaft können die Räumung verhindern
- Rechtliche Vertretung: Prozesskostenhilfe beantragen, wenn Sie sich keinen Anwalt leisten können