Grundsteuer 2026: Die wichtigsten Änderungen für Eigentümer und Mieter
Das Wichtigste in Kürze
- Die neue Grundsteuerberechnung gilt seit dem 1. Januar 2025
- Viele Kommunen haben Hebesätze angepasst — teils mit deutlichen Erhöhungen
- Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid ist innerhalb von 4 Wochen möglich
- Vermieter dürfen die Grundsteuer auf Mieter umlegen
Warum die Grundsteuer reformiert wurde
Das Bundesverfassungsgericht erklärte im April 2018 (Az. 1 BvL 11/14) die bisherige Bewertung von Grundstücken für verfassungswidrig. Die Einheitswerte stammten in Westdeutschland aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland sogar aus 1935. Der Gesetzgeber musste bis Ende 2024 eine Neuregelung umsetzen.
Das 2019 beschlossene Grundsteuer-Reformgesetz trat zum 1. Januar 2025 in Kraft. Durch die Öffnungsklausel in Art. 72 Abs. 3 GG konnten Bundesländer eigene Modelle entwickeln — was zu einem Flickenteppich unterschiedlicher Berechnungsmethoden geführt hat.
So wird die neue Grundsteuer berechnet
Die Berechnung erfolgt in drei Schritten: Zunächst ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert (ersetzt den Einheitswert). Darauf wird die Steuermesszahl angewandt, die je nach Nutzungsart variiert. Schließlich multipliziert die Kommune den Grundsteuermessbetrag mit ihrem individuellen Hebesatz.
Bundesmodell (Wertmodell)
Das Bundesmodell berücksichtigt den Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Immobilienart, das Baujahr und die statistisch ermittelte Nettokaltmiete. Es wird von der Mehrheit der Bundesländer angewandt, darunter Nordrhein-Westfalen, Berlin, Brandenburg und Sachsen.
Ländermodelle
Bayern setzt auf ein reines Flächenmodell, das nur die Grundstücks- und Gebäudefläche berücksichtigt. Hamburg nutzt ein Wohnlagemodell mit Zuschlägen für begehrte Stadtteile. Baden-Württemberg besteuert ausschließlich den Bodenwert, nicht das Gebäude.
Hebesätze: Große Unterschiede zwischen Kommunen
Die Kommunen legen den Hebesatz fest und bestimmen damit die tatsächliche Steuerhöhe. Trotz des Versprechens der Aufkommensneutralität haben zahlreiche Gemeinden die Hebesätze so angepasst, dass die Einnahmen steigen. In einigen Großstädten stieg die Grundsteuer B um über 50 %.
Prüfen Sie Ihren Bescheid
Vergleichen Sie die neue Grundsteuer mit dem Vorjahresbetrag. Wenn Ihre Grundsteuer um mehr als 20 % gestiegen ist, lohnt sich eine Prüfung des Grundsteuerwertbescheids. Der Bund der Steuerzahler bietet kostenlose Muster-Einsprüche an.
Einspruch einlegen: Schritt für Schritt
- Grundsteuerwertbescheid prüfen: Stimmen Grundstücksfläche, Bodenrichtwert und Gebäudedaten? Fehler bei den Berechnungsgrundlagen sind der häufigste Einspruchsgrund.
- Frist beachten: Der Einspruch muss innerhalb von vier Wochen nach Zugang des Bescheids beim zuständigen Finanzamt eingehen.
- Einspruch schriftlich formulieren: Benennen Sie den fehlerhaften Bescheid (Aktenzeichen) und begründen Sie Ihren Einspruch konkret.
- Hebesatz der Kommune prüfen: Gegen den Grundsteuerbescheid der Kommune können Sie gesondert Widerspruch einlegen.
Auswirkungen auf Mieter
Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 1 BetrKV. Vermieter können gestiegene Grundsteuerbeträge über die Nebenkostenabrechnung an Mieter weitergeben. Mieter sollten die Nebenkostenabrechnung genau prüfen und bei unplausiblen Erhöhungen Einsicht in den Grundsteuerbescheid verlangen.