Mietpreisbremse verlängert: Neue Regeln für Mieter 2026
Das Wichtigste in Kürze
- Mietpreisbremse bis 31.12.2028 verlängert
- Neuvermietung: maximal 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete
- Kappungsgrenze 15 % (angespannte Märkte) bzw. 20 % in 3 Jahren
- Qualifizierter Mietspiegel für Städte ab 50.000 Einwohner Pflicht
- Rückforderung zu viel gezahlter Miete ab Zeitpunkt der Rüge möglich
Verlängerung der Mietpreisbremse
Der Bundestag hat die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2028 verlängert. Ohne Verlängerung wäre sie Ende 2025 ausgelaufen. Die Regelung beschränkt die zulässige Miethöhe bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Aktuell gelten in über 400 deutschen Gemeinden Mietpreisbremse-Verordnungen. Betroffen sind nahezu alle Großstädte sowie zahlreiche mittelgroße Städte und Universitätsstädte. Ob Ihre Stadt dazugehört, können Sie auf der Website Ihres Bundeslandes oder bei der örtlichen Mietervereinigung erfahren.
Qualifizierter Mietspiegel wird Pflicht
Ab 2026 sind alle Städte und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen und fortzuschreiben. Gemeinden ab 100.000 Einwohnern mussten diese Pflicht bereits seit 2023 erfüllen. Der qualifizierte Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und alle zwei Jahre aktualisiert.
| Kriterium | Einfacher Mietspiegel | Qualifizierter Mietspiegel |
|---|---|---|
| Erstellung | Freiwillig, kein Standard | Wissenschaftliche Methodik |
| Aktualisierung | Keine Pflicht | Alle 2 Jahre (Fortschreibung), alle 4 Jahre (Neuerstellung) |
| Beweiskraft vor Gericht | Indizwirkung | Vermutungswirkung (stärker) |
| Pflicht ab 2026 | Nein | Ja (Städte ab 50.000 Einwohner) |
| Datengrundlage | Verhandlung der Parteien | Repräsentative Stichprobe der Mietverhältnisse |
Kappungsgrenzen bei Mieterhöhungen
Die Kappungsgrenze begrenzt, wie stark die Miete innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses steigen darf. Standardmäßig darf die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Kappungsgrenze bei nur 15 Prozent.
Wichtig: Die Kappungsgrenze gilt zusätzlich zur Begrenzung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Selbst wenn die Vergleichsmiete stark gestiegen ist, darf die individuelle Miete nur im Rahmen der Kappungsgrenze angehoben werden. Modernisierungsmieterhöhungen werden separat berechnet und sind auf 2 Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren gedeckelt (bei Mieten unter 7 Euro/m² auf 3 Euro/m²).
Achtung: Modernisierungsumlage
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter 8 % der Kosten jährlich auf die Miete umlegen. Bei energetischer Modernisierung mit öffentlicher Förderung sind es maximal 10 %, aber die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um höchstens 2 €/m² steigen. Prüfen Sie, ob die Maßnahme tatsächlich eine Modernisierung und keine bloße Instandsetzung war.
So rügen Sie eine überhöhte Miete
Wenn Sie vermuten, dass Ihre Miete die zulässige Höhe der Mietpreisbremse überschreitet, gehen Sie wie folgt vor:
- Vergleichsmiete ermitteln: Schauen Sie in den Mietspiegel Ihrer Stadt. Ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung anhand von Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr.
- Zulässige Miete berechnen: Addieren Sie 10 % zur Vergleichsmiete. Das ist die maximal zulässige Miete bei Neuvermietung.
- Rüge schreiben: Teilen Sie dem Vermieter schriftlich mit, dass die Miete die Mietpreisbremse überschreitet. Geben Sie die Vergleichsmiete und die zulässige Miete an.
- Rückforderung geltend machen: Ab dem Zeitpunkt der Rüge können Sie die zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Rückwirkend vor der Rüge besteht kein Anspruch.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse gilt nicht in allen Fällen. Folgende Ausnahmen bestehen: Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind vollständig ausgenommen. Ebenso ausgenommen sind Wohnungen nach umfassender Modernisierung, bei der die Investitionen mindestens ein Drittel des Neubauwertes erreicht haben.
Zusätzlich darf die Vormiete weiter verlangt werden, wenn sie bereits über der zulässigen Mietpreisbremse-Grenze lag — vorausgesetzt, das Vormietverhältnis endete maximal ein Jahr vor der Neuvermietung. Vermieter müssen unaufgefordert über diese Ausnahmen informieren. Tun sie das nicht, ist die Ausnahme unwirksam.