Baufinanzierung: 10 teure Fehler, die Sie vermeiden müssen
Das Wichtigste in Kürze
Eine Baufinanzierung ist die größte finanzielle Entscheidung der meisten Deutschen. Kleine Fehler kosten hier Zehntausende Euro. Wir zeigen die 10 häufigsten Fallen — und wie Sie jede einzelne vermeiden.
Fehler 1: Zu wenig Eigenkapital
Die Versuchung ist groß: Banken finanzieren auch 100 % oder sogar 110 % des Kaufpreises. Doch eine Vollfinanzierung kostet Sie massiv — durch höhere Zinsen (Risikoaufschlag von 0,3–0,8 Prozentpunkten) und ein höheres Restschuldrisiko.
Bei 300.000 € Darlehen bedeutet ein Zinsaufschlag von 0,5 % über 20 Jahre rund 20.000 € Mehrkosten. Bringen Sie mindestens die Kaufnebenkosten (10–15 %) plus 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital ein.
Fehler 2: Falsche Zinsbindung wählen
Die Zinsbindung bestimmt, wie lange Ihr Zinssatz festgeschrieben ist. Wählen Sie zu kurz, droht bei der Anschlussfinanzierung ein Zinsschock. Zu lang bedeutet einen höheren Aufschlag. Als Faustregel: In Niedrigzinsphasen lange binden (15–20 Jahre), in Hochzinsphasen kürzer (10 Jahre) mit der Option, nach § 489 BGB nach 10 Jahren zu kündigen.
Fehler 3: Sondertilgung nicht vereinbaren
Ohne Sondertilgungsrecht können Sie keine außerplanmäßigen Zahlungen leisten — selbst wenn Sie Geld übrig haben. Vereinbaren Sie mindestens 5 % Sondertilgung pro Jahr, idealerweise 10 %. Das sollte kostenlos sein — zahlen Sie keinen Zinsaufschlag dafür.
Fehler 4: Nebenkosten unterschätzen
Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland 10–15 % des Kaufpreises und müssen aus Eigenkapital bezahlt werden:
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland)
- Notar und Grundbuch: ca. 1,5–2 %
- Makler: 3,57–7,14 % (seit 2020 geteilt zwischen Käufer und Verkäufer)
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € können die Nebenkosten 40.000–60.000 € betragen. Planen Sie diese Kosten von Anfang an ein.
Fehler 5: Zu niedrige Anfangstilgung
Bei 1 % Anfangstilgung dauert die Rückzahlung über 40 Jahre. Wählen Sie mindestens 2 %, besser 3 % Anfangstilgung. Der Unterschied ist enorm:
| Anfangstilgung | Laufzeit (bei 3 % Zins) | Gesamtzinsen (300.000 €) |
|---|---|---|
| 1 % | ca. 46 Jahre | ca. 270.000 € |
| 2 % | ca. 28 Jahre | ca. 155.000 € |
| 3 % | ca. 21 Jahre | ca. 106.000 € |
Fehler 6: Nur ein Angebot einholen
Die Zinsdifferenz zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot beträgt oft 0,3–0,5 Prozentpunkte. Bei 300.000 € Darlehen und 25 Jahren Laufzeit bedeutet 0,3 % Unterschied rund 15.000 € mehr Zinsen. Holen Sie mindestens 3–5 Angebote ein — von Ihrer Hausbank, Direktbanken und unabhängigen Vermittlern.
Fehler 7: Bereitstellungszinsen ignorieren
Zwischen Kreditzusage und Auszahlung vergehen oft Monate — besonders beim Neubau. Für diesen Zeitraum berechnen Banken Bereitstellungszinsen (0,25 % pro Monat, also 3 % p.a.). Bei 300.000 € und 6 Monaten Wartezeit sind das 4.500 €. Verhandeln Sie eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit (mindestens 6, besser 12 Monate).
Fehler 8: Instandhaltungskosten vergessen
Wohneigentum verursacht laufende Kosten: Reparaturen, Modernisierung, Rücklagen. Als Faustregel sollten Sie 1–1,5 € pro Quadratmeter und Monat für Instandhaltung einplanen. Bei 120 m² sind das 120–180 € monatlich — zusätzlich zur Kreditrate.
Fehler 9: Anschlussfinanzierung verschlafen
Nach Ablauf der Zinsbindung brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Warten Sie nicht bis zum letzten Moment — beginnen Sie spätestens 12 Monate vorher mit dem Vergleich. Ein Forward-Darlehen kann aktuelle Zinsen bis zu 5 Jahre im Voraus sichern (gegen einen kleinen Aufschlag).
§ 489 BGB: Ihr Sonderkündigungsrecht
Nach 10 Jahren Zinsbindung können Sie Ihren Baukredit mit 6 Monaten Frist kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei einer vereinbarten Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren.
Fehler 10: Fördermittel nicht nutzen
Viele Käufer verschenken Förderungen, weil sie die Programme nicht kennen:
- KfW-Förderkredite: Günstige Darlehen für energieeffizientes Bauen und Sanieren
- Wohn-Riester: Zulagen und Steuervorteile für selbstgenutztes Wohneigentum
- Landesförderprogramme: Je nach Bundesland Zuschüsse oder zinsverbilligte Darlehen
- BAFA-Zuschüsse: Förderung für Heizungstausch und energetische Sanierung